Les 8 pièges qui peuvent mettre en péril vos investissements immobiliers

Aujourd’hui, avec les taux historiquement bas, il y a un engouement sur l’investissement immobilier. Tout le monde rêve de devenir financièrement indépendant le plus tôt possible. Néanmoins, il existe différents risques et pièges. Voici une liste de pièges qui peuvent mettre en péril vos investissements immobiliers :

• Le bien ne s’auto-finance pas

C’est le piège le plus courant, surtout auprès des investisseurs débutants : le bien immobilier ne s’auto-finance pas. Alors, qu’est-ce qu’un bien immobilier qui s’auto-finance ? Il s’agit d’un investissement rentable pour les banques et qui respecte la règle des 70%. Imaginons que votre loyer est de 1 000 euros. Dans ce cas, il faut que votre mensualité soit égale ou inférieure à 700 euros pour que l’établissement bancaire considère que votre bien est rentable.

C’est pour cette raison qu’il est conseillé de tout mettre en place pour que le bien immobilier s’auto-finance, et ce, en ayant une mensualité égale ou inférieure à 70% du loyer pour que la banque puisse vous prêter de l’argent de façon continue.

• Mauvais emplacement du bien immobilier

L’emplacement du bien immobilier est l’un des points les plus importants à prendre en compte avant de faire vos premiers pas dans le monde de l’investissement immobilier. Avoir un bon emplacement, c’est la certitude de rentabiliser votre investissement.

Si vous souhaitez par exemple louer le bien immobilier à des étudiants, il est donc préférable de choisir un emplacement à proximité des universités et des moyens de transport. Si vous voulez cibler les familles, le logement doit être prêt des crèches, écoles, moyens de transport, etc. Pour cibler les touristes, il est conseillé d’investir dans un bien immobilier situé aux environs des sites touristiques.

• Acheter là où il n’y a pas assez de demande locative

Comme vous le savez sans doute, le marché immobilier est, plus ou moins, saturé. C’est pour cette raison que certains investisseurs choisissent d’investir dans des petits villages de quelques milliers d’habitants en raison des prix qui sont souvent très abordables. Mais comment peut-on savoir s’il y a une demande locative dans cette région et être sûr de louer le bien à 100% ? Voici une astuce qui vous sauve la vie : postez une « fausse » annonce sur Leboncoin par exemple pour découvrir s’il y a une demande locative « réelle ».

Certes, nous pouvons acheter un appartement moins cher dans les petits villages, mais cet investissement ne vous sert à rien s’il n’y a pas assez de demande locative.

• Faites attention aux coups de cœur !

L’émotionnel est l’ennemi n°1 de l’investissement immobilier ! Un investissement immobilier est différent de votre résidence principale. L’achat d’une résidence principale est un besoin, le logement doit être situé dans un quartier qui vous plaît, avec une belle façade et peut-être une cheminée, plusieurs chambres, etc. Mais quand on souhaite faire un investissement immobilier, les critères sur lesquels se baser pour faire le bon choix sont totalement différents. Le critère numéro 1 est basé sur la rentabilité. Et un bon emplacement est la garantie d’un investissement réussi, car vous êtes sûr de louer et ainsi minimiser la vacance locative.

• La sur-estimation du loyer potentiel

Voici un point qui risque de vous faire perdre beaucoup d’argent en immobilier : la sur-estimation du loyer potentiel. C’est un piège très courant, surtout pour les investisseurs débutants.

Certes, l’investisseur peut faire appel à un agent immobilier pour estimer le loyer potentiel, mais il est important de vérifier le montant indiqué par le professionnel. Comment faire ? Vous pouvez publier une « fausse » annonce sur les plateformes pour découvrir s’il y a une vraie demande locative, et surtout consulter les annonces des biens similaires au vôtre pour avoir une idée claire concernant les loyers pratiqués. Si par exemple les loyers dans le quartier où se trouve votre bien immobilier tournent autour des 600 euros, il serait difficile d’afficher un tarif de 800 euros, voire plus, pour louer votre bien.

• Ne pas confondre vitesse et précipitation !

Un bon investissement ne se précipite jamais pour acheter un coup de cœur et ne faites pas attention aux coups de « bluff » des agents immobilier.

Parfois, l’investisseur se précipite puisqu’il ne veut pas rater une « affaire », ou encore parce qu’il a déjà fait une mauvaise expérience en loupant un soi-disant excellent investissement, et ne veut surtout pas perdre cette affaire. Dans certains cas, l’agent immobilier peut mettre la pression à l’investisseur en faisant une visite groupée et en disant qu’il ne faut pas trop réfléchir pour ne pas se faire doubler par la concurrence.

Il faut prendre son temps pour réfléchir : la nuit porte conseil. Il faut prendre en compte tous les frais : prix d’achat, frais de notaire, coût de rénovation, loyer potentiel, vacances locatives… afin de prendre une décision mûrement réfléchie…

• Mauvaise estimation de votre capacité d’emprunt 

Souvent, les investisseurs qui font leur premier pas dans le monde de l’immobilier font une mauvaise estimation de leur capacité d’emprunt. Si vous avez une capacité d’emprunt à 100 000 euros par exemple, il ne sert absolument à rien de visiter des biens immobiliers qui dépassent la dite somme. C’est une perte de temps !

Avant de commencer les visites, il est important de définir votre capacité d’emprunt. Pour cela, rien de mieux que de prendre avis auprès de votre banquier ou de faire des estimations en ligne. Les outils sont de plus en plus nombreux.

• Sur-estimer ou sous-estimer les impayés

C’est le huitième et dernier piège à prendre en compte pour ne pas mettre en péril vos investissements immobiliers. En France, les statistiques montrent qu’il y a 2% d’impayés. En d’autres termes, 2% des locataires ne payent pas leurs loyers. Certains peuvent dire que le taux n’est pas vraiment très important, alors que d’autres le prennent en compte et ne mettent pas leur argent dans l’immobilier. En fait, il ne faut ni sur-estimer ni sous-estimer les impayés. Le risque est toujours présent et ce quel que soit le type d’investissement. Pour cela, il faut bien choisir le locataire pour éviter les impayés. Dans certains cas, vaut mieux laisser l’appartement vide que de le louer à une personne qui risque de ne pas vous payer.