37 ans, une quarantaine de lots, à votre avis, est-ce que c’est possible ?

Ting : Bonjour, aujourd’hui j’ai le grand plaisir d’inviter Laurent. Avec Laurent on s’est rencontrés à un séminaire d’investisseurs immobiliers où il a partagé son expérience sur l’immobilier qui est très intéressante. Bonjour Laurent.

Laurent : Bonjour tout le monde. Merci beaucoup pour l’invitation.

Ting : Est-ce que tu peux te présenter rapidement ?

Laurent : Bonjour, je m’appelle Laurent et j’ai 37 ans. Je suis investisseur immobilier et professeur des écoles.

Ting : D’accord. Donc, tu étais professeur des écoles en Guyane. Combien tu gagnais quand tu étais professeur des écoles ?

Laurent : Au tout début je gagnais pratiquement 2 000 € par mois. Et j’ai investi dans l’immobilier et puis après j’y ai pris goût. Je suis tombé amoureux de l’immobilier et je ne peux plus m’arrêter là maintenant.

Ting : Puisque tu étais professeur des écoles, comment tu as pu te lancer dans l’immobilier ? Est-ce que tu as des parents entrepreneurs ? Est-ce que tes parents étaient déjà dans l’investissement immobilier quand tu étais petit ? Quel a été ton déclic ?

Laurent : En fait au tout début j’étais professeur contractuel à l’école. Donc, je n’avais pas de parent, ni de personne proche qui était dans l’immobilier, donc c’était juste par rapport à un sujet que j’avais pu mettre en place à des élèves. Et c’est eux qui m’ont permis d’avoir le déclic pour acheter des biens immobiliers.

Ting : Est-ce que tu peux nous en parler un petit peu plus en détail de cette expérience avec tes élèves ?

Laurent : A l’époque, j’étais professeur contractuel de Maths/Sciences au lycée professionnel, donc on devait faire des sujets CCF, c’est-à-dire Contrôle Continue. Et à partir de là, j’ai pu mettre en place un sujet assez pertinent qui avait pour hypothèse deux jeunes qui étaient censés arrêter de fumer. Donc, j’ai proposé le sujet, j’ai vu l’émerveillement des élèves une fois qu’ils avaient trouvé la solution. Mais le sujet était assez simple et basique. C’était deux jeunes couples qui étaient censés arrêter de fumer, mais qui s’étaient mis pour projet futur de s’acheter un appartement. Donc, la question était la suivante : est-ce que vous pensez qu’en une vie, on pouvait acheter un appartement qui valait 50 000 € rien qu’avec l’argent économise, grâce à l’argent de la cigarette ? Donc, sachant qu’un paquet coûtait 6,50 €, c’étaient deux gros fumeurs, donc par jour, ils dépensaient 13 € pour s’acheter le paquet de cigarettes tous les deux.

Ting : D’accord. Donc, l’hypothèse était, en économisant 13 € par jour, est-ce qu’on peut se permettre d’acheter un appartement de 50 000 € ?

Laurent : Voilà, en une vie.

Ting : En une vie. Donc ça, ça t’a permis d’avoir le déclic pour te lancer dans l’investissement immobilier.

Laurent : Tout à fait. Parce qu’en gros, en 10 ans c’était faisable. Ils pouvaient s’acheter un appartement qui valait pratiquement 50 000 €. Et par rapport à l’émerveillement des élèves, je me suis posé la question en retour. C’est-à-dire que moi, je n’étais pas dans l’immobilier, sachant que j’avais la trentaine et je me suis dit pourquoi pas moi. Donc, sachant que moi non plus, je n’avais pas de bien à l’époque, j’étais chez mes parents. Je me suis dit autant essayer et puis voire ce que ça va donner. Et à partir de là j’ai commencé à chercher, j’ai trouvé un bien que j’ai pu acheter naturellement.

Ting : D’accord. C’était il y a combien de temps le premier bien ?

Laurent : C’était il y a 5 ans.

Ting : Et aujourd’hui en 5 ans, tu as acheté une quarantaine de lots…

Laurent : Tout à fait.

Ting : Où se trouvent tes biens ? Est-ce que c’est en métropole ? Est-ce que c’est Guyane vers chez toi ?

Laurent : Au début, comme j’étais enseignant en Guyane, d’ailleurs je le suis toujours, j’ai commencé à acheter en Guyane. Donc, j’ai acheté un premier bien, ensuite une deuxième, j’ai enchaîné avec des immeubles par la suite. Et vu que ça devenait saturé, il n’y avait plus de biens qui correspondaient à mes critères de recherche, du coup j’ai essayé d’élargir un petit plus au niveau des recherches et j’ai commencé à mettre des alertes pour la métropole aussi.

Ting : D’accord. Et tes biens, tes quarantaines de lots, comment tu les exploites ? Est-ce que tu les loues en nu, en meublé ou en LCD, en collocation ? Comment tu les exploites ?

Laurent : la plupart de mes biens, je les exploite en location nue. Comme ça, ça me permet d’avoir beaucoup plus de temps et de me concentrer essentiellement sur la recherche de nouveaux biens afin de faire d’autres acquisitions.

Ting : D’accord. Tes biens est-ce qu’ils s’autofinancent ? Est-ce que tu arrives à dégager du cash-flow avec tes biens immobiliers ?

Laurent : Tous mes biens s’autofinancent. D’ailleurs avant d’aller voir la banque, je fais d’abord les calculs d’autofinancement, voir si ça va me rapporter du cash-flow et si ça ne me rapporte pas de cash-flow je laisse tomber. Mais si ça m’en rapporte, tout de suite je vais voir la banque pour demander un financement. Sachant que les banques sont des gestionnaires de risques, vu qu’il n’y a pas de gros risques, je ne vois pas pourquoi elles vont me refuser un crédit pour cet achat immobilier.

Ting : Une question qu’on me pose souvent dans l’investissement c’est : comment tu arrives à te faire financement 2 millions de patrimoines ? Parce que souvent les gens ont 2, 3, 4 et les banques leur refusent le prêt. Comment tu arrives à te faire financer autant de patrimoine ?

Laurent : comme j’ai dit, dès le départ, au tout début, ça commence au niveau de la recherche. Si on recherche des biens qui s’autofinancent, si le premier bien nous rapporte un cash-flow positif, que ce soit de 100 €, pour les prochains financements, lorsqu’on ira voir la banque, si on a un salaire de 2 000 €, la banque lors de son calcul va considérer qu’on ne touche plus 2 000 €, mais avec le cash-flow 2 100 €. Donc, ils vont se baser sur les 2 100 € pour prendre en compte le nouveau. Donc, si le nouveau bien qu’on souhaite financer avec la banque nous rapporte un cash-flow positif toujours, 200 € ainsi de suite, la banque va prendre en compte 2 100 € plus 200 € donc, ça fera 2 300 €.

Ting : D’accord, donc ton secret c’est d’avoir tous les biens qui dégagent du cash-flow et qui te permettent d’avoir de plus en plus de revenus.

Laurent : Absolument.

Ting : D’accord. J’ai une autre question, c’est qu’avec une quarantaine de lots, comment tu gères tes biens ? Est-ce que tu les gères toi-même ou est-ce que tu délègues la gestion ?

Laurent : vu que tous mes biens sont en nom propre, je n’ai pas de SCI, du coup je gère moi-même l’ensemble de mon parc immobilier. Donc, officiellement je ne délègue pas trop, parce que j’ai du monde sur place donc je fais avec eux. Je fais le tour et puis je vais voir les locataires, j’essaye de parler avec eux, s’il y a un souci, ils passent par moi, mais si c’est des soucis de travaux, j’ai mes plombiers, mes électriciens qui sont sur place et qui font les travaux pour moi. Si ça concerne d’autres soucis par rapport aux biens, j’ai du monde sur place pour aller les voir et éventuellement trouver une solution.

Ting : Est-ce que tu as des mésaventures ou des anecdotes ou des erreurs que tu as faites et que tu te dis : Bah, j’ai fait cette erreur-là, il ne faut plus faire ce genre d’erreur ou des anecdotes. Parce que les gens aiment bien connaitre les erreurs ou les mésaventures.

Laurent : en fait il y en a tellement, mais il ne faut pas tous les détailler non plus. Mais au niveau des anecdotes ou des erreurs, il y a toujours des problèmes. Il y en a eu tellement qu’on prend la vie comme elle vient, et à partir de là on essaye de trouver des solutions. Donc, je me dis tout problème a une solution.

Ting : D’accord, c’est vraiment très intéressant parce que souvent j’ai des investisseurs débutants à mes côtés, avant de faire quelque chose, ils ont déjà vu ou imaginés 10 obstacles entre le point A et le point B.

Laurent : Voilà, pour résumer, en gros s’il y a des problèmes, il faut transformer ces problèmes-là en…

Ting : En avantage.

Laurent : En avantage voilà. Donc, tout problème, il faut voir les avantages plutôt que les inconvénients. Et à partir de là, on verra que tout problème a une solution.

Ting : D’accord. Si tu devais donner des conseils aux débutants ou aux investisseurs qui ont déjà investi sur un, ou deux, ou trois biens et qui n’arrivent plus à emprunter, plus à avancer, quels sont tes conseils à leur donner ?

Laurent : au niveau des conseils c’est plutôt de toujours acheter de l’autofinancement. Tant que les biens s’autofinancent, il n’y a aucun souci pour se faire financer par les banques. Et après les banques aussi vont voir que, si on arrive à gérer 10 biens, pourquoi pas 20, toujours en autofinancement. Pourquoi pas 30 et ainsi de suite. On va gravir les échelons et passer les paliers petit à petit. Donc, le plus important c’est bien maîtriser d’abord, commencer petit et grossir son parc. Et avec l’expérience, tout ira bien.

Ting : Voilà. Pour conclure, qu’est-ce que vous avez à nous dire Laurent ?

Laurent : pour conclure, ce que j’ai à dire à tous les nouveaux investisseurs, c’est de ne pas avoir peur, d’arrêter de procrastiner. Le plus dur c’est le premier bien, le passage à l’action. Donc, plus on va procrastiner, plus on va trouver de nouveaux problèmes qui vont toujours nous empêcher d’effectuer le passage à l’action. Donc, n’ayez pas peur, allez-y, passez à l’action et ensuite vous verrez, ça deviendra facile et vous allez pouvoir réaliser vos rêves. Comme aujourd’hui, je voyage beaucoup, je fais tout grâce à l’immobilier. Ça m’a ouvert les yeux, ainsi que l’esprit. Tout va très bien. N’hésitez pas, bougez votre derrière et passez à l’action. Le passage à l’action c’est primordial, c’est ce qui va vous faire grossir votre patrimoine par la suite. Tant que vous allez procrastiner et ne pas passer à l’action, vous allez tourner en rond. Allez-y ! Passez à l’action. Merci.

Ting : Ok Laurent, merci d’avoir accepté mon invitation. Si vous avez aimé cette vidéo, merci de faire des commentaires en dessous. C’est toujours intéressant d’avoir vos points de vue en commentaire. Si vous avez aimé la vidéo, merci de partager, de liker et de vous abonner à ma chaîne. Je vous dis à bientôt. Ciao.